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楼面单价9.26万!招商蛇口夺得上海单价“地王”,预计未来房价卖13万才能保本

每日经济新闻 2021-02-09 22:24:19

虽然临近春节,但上海的土拍市场依然火热。

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

一边是楼市调控继续加码,另一边是土地市场热度犹在。

2月9日,上海拍出春节前最后一块土地——虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块。经过竞价招标,最终该地块被招商蛇口以56.66亿元的总价竞得,楼面价达92647.6元/平方米,溢价率20%。

据专业人士测算,该地块未来房价保本盈亏线在13万元/平方米左右;如果房价卖到14万元/平方米,开发商才有10%的毛利。不过《每日经济新闻》记者查询发现,目前该地块周边在售楼盘项目的均价在9.8万~11.5万元/平方米。

招商蛇口夺得虹口单价地王

公开资料显示,该地块位于上海内环内,起始价47.2亿元,出让面积为2.30779万平方米,容积率不大于2.65。按容积率2.65计算,起始楼板价约为7.7万元/平方米,为2020年以来上海住宅地块起始单价最高纪录。

地块东至HK341-11地块,南至三河路,西至虹镇老街,北至HK341-04地块。建筑面积61156.44平方米,建筑限高100米,住宅套数下限570套。

根据出让文件公告,该地块的最终有效申请竞买人超过5人,因此出让方式为竞价招标。根据进度安排,地块于2021年2月9日根据最终有效申请人数进行现场竞价或招标活动。

最终,该地块以总价56.66亿元,成交楼面价92647.6元/平方米,溢价率20%被招商蛇口收入囊中。

红点为本次出让地块大概位置 来源:百度地图

一位不愿具名的业内人士向《每日经济新闻》记者表示,20%溢价虽然有点高,但并不意外,毕竟这么好的地段。9万多元/平方米的楼面价,保本盈亏线在13万元/平方米左右。如果要讲究品质,未来房价至少在15万元/平方米。

上述人士表示,该地块未来房价至少在14万元/平方米,开发商才有10%的毛利。不过在房产调控的预期下估计很难达成,未来售价应该在14万元/平方米以内。

以该地块周边在售的新房项目为例,中粮瑞虹海景壹号的单价约为11.5万元/平方米,建邦16区二期均价约9.8万元/平方米,保利天汇前期均价约10.99万元/平方米。

值得一提的是,该地块要求配备5%保障房,80%以上中小套,住宅套数下限570套。同时地块内应设置建筑面积不少于3960平方米的公共服务设施,包括行政服务中心设施3500平方米(计容),养育托管点360平方米(计容),生活服务点100平方米(计容),公共服务设施建成后权属无偿移交虹口区人民政府。

而就在去年7月3日,在此次成交地块西南侧的虹口区嘉兴路街道HK271-01地块,同样也是被招商蛇口以总价44亿元竞得,当时的成交楼面价为81809元/平方米(起始楼面价63155元/平方米),溢价率28.4%。

热点城市成央企拿地主战场

不过,上述业内人士指出,在当下上海的房地产调控属于节奏密集阶段,应该向市场释放房价,地价稳定的信号。

但这块地释放的信息,结合周边现有房价水平,未来至少有20%左右的增长。也就是说,该地块未来房价至少在13.5万元/平方米以上。该人士表示,这可能给未来房价稳定的信心造成了一定干扰。

不过,一位TOP20房企高管刘红向《每日经济新闻》记者表示,“即便地价高企,上海的限价政策依然不会放松。”

值得注意的是,此次角逐该核心地块的房企为清一色的国企和央企,除了招商蛇口之外,还有中国金茂,保利发展和建发集团。

对此,克而瑞研究中心总经理林波表示,央企还在积极拿地,尤其在去年四季度逆势加仓,相比前8个月的拿地增幅达60%。尤其是核心热门城市的核心区域,成为央企主要角逐的战场。

林波预计,即便在调控之下,由于各家企业还是把目光盯在有限的几个热点城市,所以土拍市场依然不会有明显降温。这也意味着,热点城市的核心资产价值会继续增长。

事实上,上海市政府在去年已经放开了拿地条件,比如参标人数的门槛降低等。林波表示,都市圈核心城市的调控虽然在持续加码,涨不涨要看各地块的具体情况,但明显降低的情况是不太可能出现,调控不会影响房企中长期的战略判断。

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封面图片来源:摄图网

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